No. Rôle: TAL-2025-08311

No. 2025TALREFO/00638

du 5 décembre 2025

 

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 5 décembre 2025, tenue par Nous Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assisté de la greffière assumée Carole STARCK

 

DANS LA CAUSE

 

E N T R E

 

1.   PERSONNE1.), et sa partenaire,

 

2.   PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

 

élisant domicile auprès de la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant professionnellement à la même adresse,

 

partie demanderesse comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., représentée par Maître Manuel Antonio GOMES FARIA, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

 

E T

 

la SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant unique actuellement en fonctions,

 

 

F      A      I      T      S   :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi matin,
24 novembre 2025, Maître Manuel Antonio GOMES FARIA donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.

 

Maître Yuri AUFFINGER fut entendu en ses moyens et explications.

 

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’

 

O   R   D   O   N   N   A   N   C   E

 

qui suit:

 

Faits

 

Par acte de « VENTE ET CESSION DE DROITS RESULTANT D’UNE VENTE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT » passé le 8 mars 2024 par-devant Maître PERSONNE3.), notaire de résidence à ADRESSE3.), les demandeurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont acquis auprès de la société anonyme SOCIETE2.) S.A., agissant en qualité de vendeur et cédante, d’une part, et la défenderesse, la SOCIETE1.) (ci-après « la société SOCIETE1.) »), agissant en qualité de constructeur (promoteur), d’autre part, un appartement avec balcon(s), cave(s) et deux emplacements intérieurs dans un immeuble en copropriété dénommé SOCIETE3.), sis à L-ADRESSE4.), inscrit au cadastre de la commune de ADRESSE5.), sous le numéro NUMERO2.), lieu-dit « ADRESSE6.) », place (occupée), bâtiment en état futur d’achèvement, contenant 23 ares 30 centiares (ci-après « l’Appartement »).

 

A la signature de cet acte, le vendeur a déclaré et les demandeurs ont reconnu que 80% des travaux étaient réalisés (cf. page 7, sous « ETAT ACTUEL DES TRAVAUX »).

 

Le prix (hors TVA) les constructions restant à réaliser a été fixé à la somme de 81.898,93.- euros, payable comme suit :

 

 

Toujours aux termes dudit acte (cf. page 13, sous « Délai d’exécution des travaux »), la société SOCIETE1.) s’est engagée « à mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés au plus tard durant le mois de décembre 2024, sauf survenance d’un cas de force majeure, ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. […] ».

 

Par trois courriers, en date des 15 janvier, 3 février et 18 juin 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont mis la société SOCIETE1.) en demeure de leur communiquer un calendrier des travaux restant à effectuer, les raisons justifiant le retard de livraison de l’Appartement, ainsi qu’une date de livraison.

 

Procédure

 

Par exploit d’huissier de justice du 26 septembre 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner assignation à la société SOCIETE1.) à comparaître devant le Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir :

 

-         d’une part, sur le fondement de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, sinon sur base de l’article 933, alinéa 1er du même code, ordonner à la société SOCIETE1.) d’achever l’Appartement dans un délai d’un (1) mois à partir de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’une astreinte non plafonnée de 500,- euros par jour de retard, et

 

-         d’autre part, sur la base de l’article 933, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, condamner la société SOCIETE1.) à leur payer une provision de 13.500,- euros, soit 6.750,- euros pour chacun d’eux.

 

Aux termes de leur assignation, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,- euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, ainsi que la condamnation de la société SOCIETE1.) à l’entièreté des frais et dépens de l’instance.

 

Positions des parties

 

A l’appui de leur demande d’injonction, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que, malgré mise en demeure, la société SOCIETE1.) reste à ce jour en défaut d’achever et de leur livrer leur Appartement. Eu égard aux travaux restant à exécuter, à savoir les travaux de plâtre et de carrelage, ils estiment qu’un délai d’un (1) mois est largement suffisant pour terminer les travaux.

 

Au soutien de leur demande en paiement d’une provision, ils exposent qu’en raison du retard accusé par la société SOCIETE1.) dans la livraison de leur Appartement, ils subissent un préjudice matériel consistant en une perte de revenus locatifs. A l’audience du 24 novembre 2025, ils ont évalué ledit préjudice à (11 mois de retard x 1.500,- euros =) 16.500,- euros et ont demandé acte qu’ils augmentent leur demande au prédit montant.

 

La société SOCIETE1.) ne conteste pas le retard pris dans achèvement de l’Appartement, mais sollicite l’octroi d’un délai de six (6) mois pour achever les travaux, délai qu’elle juge raisonnable au regard de la nature et de l’ampleur des travaux restant à réaliser.

 

Elle conclut, par ailleurs, au rejet de la demande en paiement d’une provision, motif pris que le préjudice allégué par les demandeurs est purement hypothétique dans la mesure où ces derniers ne produisent aucun élément de nature à établir qu’ils se sont mis à la recherche d’un locataire. En ordre subsidiaire, s’il devait être fait droit à cette demande, elle estime qu’il y a lieu de réduire le montant de la provision à de plus justes proportions, eu égard à l’évaluation du loyer versée par les demandeurs.

 

Appréciation

 

Quant à la demande d’injonction

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) agissent principalement sur le fondement de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « Dans les cas d’urgence, le président du tribunal d'arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

 

L’urgence est la condition première et déterminante de la saisine du juge des référés sur base de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

 

L’urgence ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit être sollicitée et prise, mais dans la nécessité dans laquelle une personne peut se trouver de voir prendre une mesure actuellement nécessaire pour éviter un préjudice certain. L’urgence existe toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire met en péril les intérêts d’une des parties. L’urgence résulte de la nature des choses et non des diligences plus ou moins grandes des parties (Cour d’appel, 2 décembre 2015, Pas. 37, p. 811).

 

La question de savoir s’il y a urgence est une question de fait que le juge des référés apprécie souverainement.

 

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que l’urgence réside dans la circonstance que, du fait des manquements de la société SOCIETE1.) (défaut d’achèvement et de livraison de l’Appartement), ils se trouvent privés de leur propriété et des revenus locatifs qu’ils pourraient en tirer.

 

Il n’est pas contesté que les demandeurs ont acquis l’Appartement en vue de le mettre en location et de percevoir des loyers.

 

Le défaut d’achèvement de l’Appartement est donc de nature à leur causer un préjudice qui continue à s’accroître avec chaque retard supplémentaire.

 

La condition de l’urgence est partant remplie.

 

Quant à la condition relative à l’absence de contestations sérieuses, il suffit de relever qu’il est constant en cause que la société SOCIETE1.) n’a pas respecté le délai d’achèvement contractuellement convenu entre parties (décembre 2024).

 

Les conditions de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile étant réunies au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en ordonnant à la société SOCIETE1.) d’achever l’Appartement.

 

Quant au délai à impartir à la société SOCIETE1.) pour se conformer à la condamnation prononcée à son encontre, le tribunal, qui dispose en la matière d’un pouvoir discrétionnaire, décide, au vu de l’état actuel du chantier, tel qu’il ressort notamment de l’acte de « VENTE ET CESSION DE DROITS RESULTANT D’UNE VENTE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT » du 8 mars 2024, ainsi que de « l’appel de fonds » n° NUMERO3.) émis le 5 juillet 2024 par la société SOCIETE1.), et de la nature et de l’ampleur des travaux restant à exécuter, de lui accorder un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

 

Quant à l’astreinte sollicitée par les demandeurs, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 940 du Nouveau Code de procédure civile, « [l]e juge statuant en référé peut, à la demande d’une partie, prononcer des condamnations à des astreintes ».

 

En application de cette disposition et eu égard à l’attitude passive manifestée par la société SOCIETE1.), notamment face aux mises en demeure lui adressées par les demandeurs, il y a lieu de prononcer une mesure coercitive de nature à l’inciter à s’exécuter.

 

La condamnation sera par conséquent assortie d’une astreinte fixée à 150,- euros par jour de retard, étant précisé que cette astreinte ne pourra dépasser un montant maximum fixé à 30.000,- euros.

 

Quant à la demande en paiement d’une provision

 

Cette demande trouve son fondement légal dans l’article 933, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, aux termes duquel le président du tribunal d’arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

 

Quant au bien-fondé de la demande, il convient de rappeler que la contestation sérieuse faisant obstacle à l’allocation d’une provision par le juge des référés est celle que le juge ne peut, sans hésitation, rejeter en quelques mots. Tel est le cas si un moyen de défense opposé à la prétention du demandeur n’est pas manifestement vain et qu’il existe une incertitude, si faible soit-elle, sur le sens dans lequel trancherait le juge du fond (Cour d’appel, 20 janvier 1986, Pas. 26, p. 368).

 

En l’espèce, la société SOCIETE1.) ne conteste ni l’existence, ni l’ampleur du retard d’achèvement lui reproché par les demandeurs.

 

Il n’est, en outre, pas contesté que les demandeurs ont acquis l’Appartement aux fins d’une mise en location, de sorte que ledit retard est de nature à leur causer un préjudice consistant en la perte des loyers qu’ils auraient pu percevoir si l’Appartement avait été achevé dans le délai contractuel.

 

Le moyen de la société SOCIETE1.), tiré de l’absence de preuve d’une recherche de locataire, n’est pas pertinent, une telle démarche étant parfaitement inutile tant que la date d’achèvement de l’Appartement n’est pas connue.

 

Au vu de ce qui précède, la demande en paiement d’une provision est justifiée dans son principe.

 

La société SOCIETE1.) conclut, en ordre subsidiaire, à voir réduire le montant de la perte locative mensuelle au montant de 1.286,- euros, tel que retenu dans l’estimation produite aux débats par les demandeurs.

 

Il ressort de ladite estimation, réalisée par les demandeurs à l’aide d’un logiciel trouvé sur le site internet « logement.lu », que le loyer mensuel hors charges de l’Appartement est évalué à 1.286,- euros, avec une « estimation basse » chiffrée à 1.148,- euros et une « estimation haute » à 1.424,- euros.

 

Dans les conditions ainsi données, le tribunal retient que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) disposent d’une créance indemnitaire non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 14.146,- euros, correspondant à la perte de revenus locatifs subie par eux depuis le mois de janvier 2025 (11 mois x 1.286,- euros)

 

Pour le surplus, la demande en paiement d’une provision est à rejeter pour se heurter à des contestations sérieuses en ce qui concerne le montant du loyer pouvant être demandé par les demandeurs.

 

En conséquence des développements qui précèdent, la société SOCIETE1.) sera condamnée à payer aux demandeurs une provision de 14.146,- euros.

 

Quant aux demandes accessoires

 

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « [l]orsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant été contraints d’agir en justice pour avoir satisfaction, il serait inéquitable de laisser à leur charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’ils ont dû exposer. Leur demande en obtention d’une indemnité de procédure est partant justifiée en principe. Eu égard à l’import de l’affaire, aux difficultés qu’elle comporte et aux soins qu’elle requiert, il convient de leur allouer le montant réclamé de 800,- euros sur base de l’article 240 précité.

 

 

 

P  A  R     C  E  S     M  O  T  I  F  S

 

 

Nous Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

 

recevons les demandes en la forme ;

 

Nous déclarons compétent pour en connaître ;

 

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision,

 

déclarons la demande d’injonction recevable et fondée sur base de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile ;

 

partant,

 

ordonnons à la SOCIETE1.) d’achever l’appartement avec balcon(s), cave(s) et deux emplacements intérieurs acquis par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) suivant acte de « VENTE ET CESSION DE DROITS RESULTANT D’UNE VENTE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT » passé le 8 mars 2024 par-devant Maître PERSONNE3.) ;

 

disons que les travaux en question devront être achevés dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine d’une astreinte de 150,- euros par jour de retard ;

 

disons que cette astreinte sera plafonnée à la somme de 30.000,- euros ;

 

déclarons la demande en paiement d’une provision recevable et partiellement fondée ;

 

partant,

 

condamnons la SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une provision de 14.146,- euros ;

 

rejetons la demande en paiement d’une provision pour le surplus ;

 

condamnons la SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 800,- euros ;

 

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

 

condamnons la SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.